永川10月18日二手房成交7单 3笔破5000元/㎡

同一天，永川有 3 套房子的成交单价站上了 5,000 元/㎡——这是 10 月 18 个交易日里的第一次。

但真正该让人停下来的，是另一组数字：把这 3 套剔掉，剩下 4 套的算术均价是 3,916.80 元/㎡，只比 10 月前 17 天的 93 笔（3,840.04 元/㎡）高了 2.00%。同一天的数据，能同时讲出两个方向完全相反的故事。

这就是单日成交记录最容易被误读的地方。所以先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 18 日当天录入的 9 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。9 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

一、当日总览：9 单全落新区，万达商圈独占 5 单

先把盘子摆清楚。

• 全天录入成交 9 单：二手房 7 笔、租单 2 笔，一手房与新房均为 0 笔；
• 按区域：9 单全部落在新区，老区 0 单。本台账自 8 月 1 日以来的 505 条记录中，新区占比 72.9%，但「单日 ≥5 单且全部为新区」的交易日此前只有 7 个，10 月 18 日是第 8 个，也是其中单量最大的一天；
• 按板块共涉 5 个：万达商圈 5 单、城南片区 1 单、人民广场片区 1 单、凤凰湖片区 1 单、123 转盘 1 单；
• 最高板块万达商圈占 55.6%（5/9），在 10 月 18 个交易日中集中度排第 3，仅次于 10 月 10 日城南片区 83.3%（5/6）与 10 月 1 日万达商圈 66.7%（2/3）；
• 按物业类型：高层 6 单、小高层 2 单、叠拼别墅 1 单；按装修口径：装修 5 单、清水房 2 单、全新精装 2 单；
• 户型分布：三室二厅二卫 5 单、四室二厅二卫 1 单、二室一厅一卫 1 单、二室二厅一卫 1 单、一室一厅一卫 1 单；
• 7 笔售单成交面积合计 668.31㎡、成交总价合计 303.36 万，套均面积 95.47㎡、套均总价 43.34 万；
• 单价区间 2,881.29 ～ 6,258.09 元/㎡，算术均值 4,574.27 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 4,539.21 元/㎡，最高与最低相差 2.17 倍；
• 9 个小区中，名威大厦为台账首现，其余 8 个此前均有记录（首现率 11.1%）。

规模上，9 单在台账 79 个交易日中排第 8 位（从多到少），在 10 月 18 个交易日中排第 3（前两位是 10 月 15 日的 15 单、10 月 5 日的 10 单）；7 笔售单同样排第 8。属于量级偏上的一天。

二、累计口径：本月第 117—125 单，台账第 497—505 单

按台账连续计数：

• 当日为今日第 1—9 单、本月第 117—125 单。10 月 1—18 日累计 125 单，18 个交易日日均 6.94 单（10 月 1—17 日为 116 单、日均 6.82 单）；
• 按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 497—505 单，截至当日累计 505 单——其中二手房 363 单、租单 133 单、一手房 6 单、新房 3 单；
• 关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
• 另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 505 单。

三、7 笔二手房逐笔明细

按成交总价从高到低排列，七笔全貌如下（单价单位：元/㎡）：

成交额集中度：单笔最高（金科集美天宸 58.00 万）占当日二手总额 19.12%，前三笔合计占 51.23%。换句话说，一半以上的成交额由 3 套房子贡献——这是读任何单日均价之前必须先记住的前提。

四、3 笔破 5,000 元/㎡：10 月单日最多，但口径要先看清

当日 7 笔售单中有 3 笔单价超过 5,000 元/㎡：金科集美天宸 6,258.09、金科公园王府 5,085.19、凤凰世纪城 5,009.40。

对照 10 月前 17 个交易日，单日「≥5,000 元/㎡」笔数最多只到过 2 笔（10 月 2 日、4 日、7 日、12 日、14 日、17 日），10 月 18 日的 3 笔是 10 月第一次。

但在给这个「第一次」加任何解读之前，先看这 3 笔的构成：

• 2 笔标注「全新精装」（金科集美天宸、凤凰世纪城），1 笔为「小高层」（金科公园王府，该物业类型全库仅 5 笔）；
• 全库 363 笔售单按装修口径的算术均价分别是：全新精装 21 笔 5,550.34 元/㎡、精装修 114 笔 4,272.34、清水房 93 笔 3,981.71、装修 93 笔 3,353.43、简装 18 笔 1,798.49；
• 10 月内部同样是这个排序：全新精装 12 笔均价 6,344.13 元/㎡，清水房 25 笔 3,806.06，装修 36 笔 3,721.98。

结论很直接：这 3 笔的高单价，首先由「装修口径」和「物业类型」这两个结构性因素解释，而不是由「行情」解释。把全新精装房与清水房放在同一个均价里相减，得到的差值是口径差，不是价格变动。

五、利安凰城御府：505 单台账里唯一一笔叠拼别墅

当日最独特的一笔，是利安凰城御府 138.55㎡、总价 50.86 万、单价 3,670.88 元/㎡。

• 它的物业类型是「叠拼别墅」——在本台账 505 单、其中售单 363 笔里，这是唯一一笔；
• 该小区台账共 15 笔，物业类型分布为高层 8 笔、洋房 6 笔、别墅 1 笔、叠拼别墅 1 笔，本笔是第一次以叠拼别墅入账；
• 单价 3,670.88 元/㎡ 在该小区 15 笔中排第 12 高（倒数第 4），在城南片区 32 笔售单中排第 11；
• 让价 22.71%（挂牌 65.80 万 → 成交 50.86 万，绝对额 14.94 万），为当日最大让价，在 10 月 86 笔带挂牌价的售单中排第 26；
• 138.55㎡ 是当日最大成交面积，但不是该小区最大（该小区台账内有 140.00㎡ 记录）；
• 与 10 月 10 日该小区 138.99㎡ 清水洋房（3,079.36 元/㎡）相比高出 19.21%，但两者物业类型不同（叠拼别墅 vs 洋房），台账无法确认可比性，此处仅并列陈述，不作价格判断。

待核实项：该笔挂牌日期记录为 2025 年 9 月 23 日，距成交日 390 天，与「成交周期 25 天」字段不一致。本文原样保留两个字段，未做修改，提请数据维护方复核。

六、两笔「全新精装」撑起当日单价天花板

金科集美天宸（万达商圈 · 高层 · 92.68㎡ · 58.00 万 · 6,258.09 元/㎡ · 按揭 · 74 天 · 独家）：

• 单价为该小区台账 4 笔中的最高。此前 3 笔均为清水房、均为全款：9 月 10 日 86.89㎡ 4,891.24、10 月 1 日 86.96㎡ 4,898.80、10 月 4 日 86.89㎡ 4,925.77；
• 与 10 月 4 日那笔相比，面积 +6.66%、单价 +27.05%，但装修口径由清水房变为全新精装、付款方式由全款变为按揭，四项变量同时变化，不构成同口径对比，不作价格判断；
• 同时它是该小区台账的第一笔按揭成交；
• 横向排位：万达商圈 62 笔售单中第 7 高，全库 363 笔售单中第 36 高，224 笔高层中第 14 高；
• 让价 9.09%（挂牌 63.80 万 → 成交 58.00 万，绝对额 5.80 万），成交周期 74 天，为全库中位（84 天）的 0.88 倍。

凤凰世纪城（凤凰湖片区 · 高层 · 90.39㎡ · 45.28 万 · 5,009.40 元/㎡ · 按揭 · 105 天 · 独家）：

• 单价为凤凰湖片区台账 8 笔售单中的最高值，在该小区 6 笔中排第 2 高；
• 与 10 月 16 日该小区 90.20㎡ 清水房（3,699.56 元/㎡）相差 +35.41%，但口径由清水房变为全新精装，不可直接相减；该小区 6 笔中有 4 笔为清水房，这是它第一笔全新精装入账；
• 该小区 10 月已 4 次入账（10 月 13 日、10 月 16 日两笔、10 月 18 日），是当月出现频次较高的小区之一；
• 让价 9.08%（挂牌 49.80 万 → 成交 45.28 万，绝对额 4.52 万）。

金科公园王府（万达商圈 · 小高层 · 91.56㎡ · 46.56 万 · 5,085.19 元/㎡ · 全款 · 85 天）则提供了另一种口径：小高层在全库售单中仅 5 笔，本笔排第 2 高，在小区 4 笔中排第 2 高；与 8 月 3 日同面积 91.63㎡ 精装修（5,389.06 元/㎡）相比为 -5.64%，但两者装修口径不同（装修 vs 精装修），同样仅作并列陈述。

七、新城丽苑：台账首笔售单，也是当日最低单价

当日单价最低的是新城丽苑 78.09㎡、22.50 万、2,881.29 元/㎡。

• 这是该小区在台账中的第一笔售单——此前仅有 2 条租单记录（9 月 2 日 108㎡、9 月 6 日 50㎡）；
• 2,881.29 元/㎡ 在全库 363 笔售单中排第 260 高（后 28.4%），在人民广场片区 8 笔售单中排第 6 高；
• 让价 5.46%（挂牌 23.80 万 → 成交 22.50 万），付款方式按揭，周期 48 天，标注业主独家代售；
• 户型为二室一厅一卫，是当日唯一二室一厅户型。

另外两笔值得一提：汇悦悦城 102.84㎡ 清水房 4,373.78 元/㎡ 全款，周期 21 天为当日最快，让价 2.22%（46.00 → 44.98 万）为当日最小，在 10 月 86 笔带挂牌价售单中排倒数第 3；五洲临江府 74.20㎡ 35.18 万、4,741.24 元/㎡，周期 385 天——在 343 笔有周期记录的售单中排第 55 长，是全库中位（84 天）的 4.58 倍，为当日唯一一笔长跑单。

八、让价与周期：从 21 天到 385 天的两极

• 让价：7 笔售单全部带挂牌价，让价区间 2.22% ～ 22.71%，算术均值 9.25%；绝对额从汇悦悦城 1.02 万到利安凰城御府 14.94 万；
• 周期：21 / 25 / 48 / 74 / 85 / 105 / 385 天，中位 74 天，全库 343 笔有周期售单的中位是 84 天——当日为全库的 0.88 倍，略快于历史水平；
• 其中 5 笔（71.4%）在 90 天内成交，全库这一比例为 52.2%；但同一天也挂着一笔 385 天的长跑单，快慢并存本身就是当日最真实的结构；
• 独家率：4/7 = 57.1%，略低于 10 月售单 ≥2 笔交易日的均值 62.4%（排第 11/18），高于全库 38.0%；
• 按揭率：5/7 = 71.4%，在 10 月售单 ≥3 笔的 17 个交易日中排第 5 高（均值 51.9%）。需要说明的是，付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

九、租单 2 笔：22.00 与 8.49 元/㎡·月，相差 2.59 倍

• 巴塞罗那（万达商圈 · 小高层 · 一室一厅 · 50㎡）1,100 元/月 = 22.00 元/㎡·月：在全库 133 笔租单中排第 30 高；40—60㎡ 区间的 21 笔租单中排第 11；6 笔一室户型租单中排第 5（该组中位 23.97）。这是该小区台账第一笔租单——此前 2 笔均为售单，且单价极高（8 月 13 日 118.37㎡ 7,941.20 元/㎡，为全库第 9 高；9 月 7 日 147.05㎡ 5,073.10 元/㎡，第 86 高）；
• 名威大厦（123 转盘 · 高层 · 三室二厅 · 106㎡）900 元/月 = 8.49 元/㎡·月：在全库 133 笔租单中排第 126 高，在 29 笔 ≥100㎡ 的租单中排倒数第 2（仅高于 8 月 10 日肖家冲人民医院 110㎡ 的 4.55）。该小区为台账首现；
• 两笔相差 2.59 倍——租单单价对户型、面积与楼栋条件的敏感度远高于售单，两笔之间不可直接比较，更不能代表永川整体租金水平。

当日租单占比 22.2%（2/9），在 10 月 18 个交易日中排第 6 高。

十、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 +19.12%，不等于房价上行。当日 7 笔算术均价 4,574.27 元/㎡，比 10 月 1—17 日的 93 笔（3,840.04 元/㎡）高 19.12%，加权口径高 16.55%。但逐级剔除最高价样本后：剔除最高 1 笔 → 6 笔 4,293.63（+11.81%）；剔除最高 2 笔 → 5 笔 4,135.32（+7.69%）；剔除最高 3 笔 → 4 笔 3,916.80（仅 +2.00%）。方向由 3 笔 ≥5,000 元/㎡ 的样本决定，而这 3 笔的高单价又主要由装修口径与物业类型解释。单日均价对样本结构极度敏感，不可读作趋势。

陷阱二：板块均价在单日尺度上没有统计意义。当日 4 个涉售板块中，有 3 个当天只有 1 笔：凤凰湖片区 1 笔 5,009.40（10 月此前 7 笔均价 4,019.93，+24.61%）、城南片区 1 笔 3,670.88（此前 8 笔 2,910.33，+26.13%）、人民广场片区 1 笔 2,881.29（此前 7 笔 3,388.47，-14.97%）。样本量为 1 时的「板块均价」只是一个个例，不能与板块历史均值做差后解读。样本量相对最大的万达商圈（当日 4 笔 5,114.57 vs 此前 17 笔 4,859.40，+5.25%）也仍需累积更多交易日才有讨论价值。

陷阱三：集中度高会让单日数据「失真」。万达商圈 5 单占 55.6%，单笔最高占当日二手总额 19.12%、前三笔占 51.23%，9 单全部来自新区。这意味着当日记录描述的是少数板块、少数小区的成交，不是永川全域的成交。

十一、数据口径与合规声明

1. 数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 18 日录入的真实成交记录，共 9 条（二手房 7 条、租单 2 条），无抽样、无估算；
2. 台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 18 日累计 505 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
3. 单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；
4. 单日样本仅 9 条，且集中于少数板块，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
5. 不同装修口径（清水房 / 简装 / 装修 / 精装修 / 全新精装 / 新房）与不同物业类型之间的单价不可直接相减；本文所有跨期比较均已标注口径差异，未做同口径假设的地方一律不作价格判断；
6. 待核实项：利安凰城御府挂牌日期（2025 年 9 月 23 日）与成交周期字段（25 天）不一致，已原样保留，提请数据维护方复核；
7. 本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。